Поспешная ипотека

Под конец года граждане реализовали бонусы и льготные программы

Объем выдачи ипотечных кредитов в декабре 2025 года превысил 800 млрд руб., что является рекордным показателем для этого месяца за всю историю наблюдения. Помимо сезонного фактора на поведение клиентов повлияло ожидание ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки в наступившем году. Участники рынка ожидают его оживления, причем за счет собственных программ банков. Однако динамика будет сдержанной, как за счет сохраняющихся высоких ставок по рыночным программам, так и за счет высокой стоимости недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран

Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ

По данным Frank RG, объем выдачи ипотечных кредитов в декабре 2025 года достиг 800 млрд руб., на 62% превысив показатель ноября и почти в три раза — показатель годовой давности. Впрочем, в целом за год объем выдачи составил немногим менее 4,4 трлн руб., что на 9% ниже показателя 2024 года.

Участники рынка связывают декабрьский всплеск интереса к ипотечным программам в первую очередь с ожидаемыми изменениями условий выдачи семейной ипотеки в наступившем году. В 2026 году ожидается внедрение дифференцированных ставок по кредитам в зависимости от количества детей, а с 1 февраля на одну семью можно будет оформить лишь одну семейную ипотеку, причем супруги будут выступать в качестве созаемщиков. Кроме этого, с 1 января снизился размер субсидирования банков по льготным программам. Директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич отмечает, что этим «спекулировали» застройщики, «обещая проблемы с одобрением и выводом на сделку с января 2026 года», что также подогревало спрос со стороны потребителей.

Дополнительным фактором оживления рынка стала сезонность. По словам зампреда правления банка «Дом.РФ» Алексея Косякова, «последние месяцы года — исторически высокий сезон для ипотечных сделок, поскольку клиенты спешат завершить их до конца года, а застройщики выполнить план продаж». По мнению эксперта ипотечного рынка Сергея Гордейко, минувший месяц стал удобным как для банков, так и для покупателей для «отыгрывания всех факторов». Традиционные предновогодние выплаты премий и бонусов дали возможность отдельным покупателям отложить недостающие суммы на первый взнос. При этом плавное снижение ключевой ставки позволило банкам сохранять средневзвешенные ставки по собственным программам достаточно высокими. По данным ПАО «Дом.РФ», в декабре средневзвешенная ставка на первичном рынке составляла 21,3% годовых, на вторичном — 21,2% годовых.

Кроме того, на рост объема выдачи ипотеки повлияло смягчение монетарной политики ЦБ. В период с июня по декабрь 2025 года Банк России снизил ключевую ставку с 21% до 16%. По мнению господина Костюкевича, это сделает банковские вклады как инструмент инвестиций менее привлекательными. И внимание потребителей отчасти перешло на ипотечные предложения.

Вместе с тем прогнозы участников рынка на 2026 год остаются умеренно оптимистичными. Драйвером роста станет дальнейшее постепенное снижение ключевой ставки, которая, по оценке ЦБ, может опуститься до 12% к концу года. При этом доля льготной ипотеки после вступления в силу новых ограничений должна существенно сократиться. По оценке ПАО «Дом.РФ», в 2025 году на нее пришлось около 80% выдачи — рекордное значение за все время ее использования. Однако в 2026 году ожидается разворот, «банки будут активнее развивать классические ипотечные продукты и рефинансирование», считает господин Косяков.

В январе на объемах выдачи может сказаться существенное уменьшение доли льготной ипотеки за счет приостановления некоторыми банками рассмотрения заявок по семейной ипотеке. В середине этой недели некоторые банки на сайтах или в кол-центрах заявляли о временной приостановке выдачи льготной ипотеки. Однако впоследствии оперативно убрали эту информацию. Лишь в Т-Банке подтвердили “Ъ”, что прием заявок по семейной ипотеке приостановлен на одну-полторы недели в связи с изменениями в ее условиях с 1 февраля.

Однако, как отметил руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, в 2026 году сдерживающим фактором восстановления рынка остаются высокие цены на жилье. По данным аналитического центра ПАО «Дом.РФ», номинальный рост цен на новостройки за 2025 год составил 10,2%. При этом стоимость 1 кв. м составляет от 1 до 3 среднемесячных зарплат в зависимости от региона.

Дарья Загайнова

Источник: http://www.kommersant.ru/doc/8342418